まともなレントをとりたいなら家をもっとキレイにしなっ！と一喝される

毎年この時期にレントの見直しをすることにしている。

「見直し」というのはつまり「レントを上げる」ということ。

３つの物件のうち、「物件I」のレントは430ドルから450ドルへ上げて新たなテナントが決まっている。

「物件G」は管理会社に現在問い合わせ中だけど、相場並みに上げているので、上昇余地はそんなになさそう。

最もポテンシャルがあるのが「物件B」で、プロパティマネージャーＰに相場を確認してみた。

そしたら、、、

Ｐ：「似た条件の家で、状態が”キレイ”であれば510ドル～530ドルはいけるはず」

と、Howエキサイティングな前置き。しかしその後すぐに、、、

Ｐ：「だけどあなたの物件は至る所wear & tearだし、水回りも古くて汚いからから、上げてもせいぜい460ドルってとこね」

はいそうですよね、、、

Ｐ：「並のレントがとりたけりゃ、カーペット張替えて、壁の塗装を塗り直して、バスルームをmakeoverして、まぁ全体的にre-decoratedしてからよ」

と、具体的なご指摘をたまわりました。

では仮に、Ｐのいう通りに「リデコレート」したとしてコスパはどうなのか？

正確にコストがどれくらいかかるるかはわからないけど、予算をザックリ3万ドルとする。

リデコして生まれ変わった物件Bのレントが、現在の440ドルから510ドルへ「70ドル」上がると、年間収入は「3,640ドル」アップする。

$70/週 × 52週 ＝ $3,640/年

レント収入と管理費（約10%）はセットなので、実質的な増収分はその点を考慮しなくちゃいけない。

$3,640/年 × 90% ＝ $3,276/年（管理費を差し引いた増収分）

これを費用で割ると、、、

（増収）$3,276 ÷（費用）$30,000 = 10.9%

工事期間中にレント収入が一時的に止まることで発生する損失とか、目に見えない費用も計算に入れておかなきゃいけないのはわかっている。

それでも、これだけの「費用対効果」があればリデコに３万ドルはかけてもいいんじゃないの。

利回り「10%」なんて詐欺まがいな投資が合法的にできるんだから。

家をキレイにするのは思った以上にコスパがいい、というのはわかった。

ただ、テナントが住んでいる期間中に、全面的な修繕工事をするわけにはいかない。

必要な手続きを踏んで、Noticeを出せばテナントに退去してもらうことはできるけど、それはこちらの都合すぎてちょっとかわいそう。

なので、実際に実行するのは今のテナントが退去するタイミングが望ましい。

というわけで、、、

「来年1月からのレントは460ドルね、とテナントに60日前Noticeしといて」

と、マネージャーＰへメールを送る。

テナントがいつ退去するかわからないけど、リノベ代、貯金しとこっと。